マンション総合相談会　相談事例のご紹介12
※実際の相談内容を基に再構成しています。

相談内容１
　築20年、80戸のファミリータイプのマンションで、区分所有者が賃貸している住戸が、多数の人が生活する「シェアルーム」として利用されている。その居住者には若者が多く、深夜に騒ぐといった問題がある。注意をすれば、そのときは一応静かになるが、しばらくするとまたうるさくなる。
　管理規約では「専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」という定めはあるが、こうした「シェアルーム」のことまでは考えていない。どのように対処すれば良いか。

回答
　　シェアルーム自体を規制する明確な法令はありませんが、国土交通省が平成25年6月に「違法貸しルーム対策」を自治体や管理業界に通知し、建築基準法違反の疑いがある場合は、リフォーム工事を承認しないように指導しました。
　ファミリータイプの住戸をシェアルームとするためには、内部を壁で仕切るといった工事が必要になりますが、その際、建築基準法等の防火関係等の規定がある場合、それを守る必要があります。
　管理規約に専有部分をリフォームする場合に管理組合の承認が必要とする旨の規定がある場合、それを無視して組合の承認を得ないままリフォームをしている疑いがあれば、専有部分への立ち入りを請求し、法令や規約違反の事実があれば区分所有者等に改善を求めることができます。
　また、標準管理規約では区分所有者や居住者が協同生活の秩序を乱す行為をしたとき、理事長は理事会の決議を経て、是正を求める勧告、指示、警告等をすることもできます。
　もし、管理規約にリフォームや理事長の勧告や指示についての規定が設けられていない場合は、標準管理規約を参考に、規約改正をすることをお勧めします。その際、管理組合の総会での議決が必要となります。

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