マンション無料相談会　相談事例のご紹介3
※実際の相談内容を基に再構成しています

相談内容１
　全住戸の６分の１の区分所有者が居住していない外部オーナーである。管理組合の役員を居住している区分所有者が輪番制　で務めているが負担が大きい。外部オーナーに役員をお願いしても実際には働いてもらえないと思う。協力金を徴収してい　るマンションもあるというが、実施できるだろうか？

回答
　外部オーナーに月額2500円の協力金を求めることの是非をめぐる訴訟で、平成22年に最高裁判所が適法との判決を下しま　した。居住している区分所有者だけが役員として良好な住環境の維持を図る努力をしているのに、外部の区分所有者が利益　だけを享受しているのは公平とはいえないと最高裁は判断しました。
　なお、協力金の徴収を実施するためには、管理組合総会の特別決議（区分所有者数と議決権数の各４分の３以上の賛成）に　よる規約改正が必要になります。外部オーナーは６分の１だから規約改正の特別決議は成立すると思いますが、事前にアン　ケートをとるなど十分な準備をすることをお勧めします。

相談内容２
　現在、居住者が自由に使用している共用部分のラウンジを改修し、テナントを誘致して「喫茶コーナー」にしたいと考えて　いる。管理組合での手続きを教えてほしい。

回答
　現在のラウンジを改修して「喫茶室」にすること自体が共用部分の変更になると思われます。それを外部に貸すことも、や　はり共用部分の変更となります。したがって管理組合総会の特別決議（区分所有者数と議決権数の各４分の３以上の賛成）　が必要になります。テナントが「喫茶室」を経営する場合、部外者がお客としてマンション内に立ち入ることになるのかど　うかや、消防法、食品衛生法の規制に違反しないかどうかなども予め確認しておく必要があります。また、賃料収入は課税　対象になるので税務署や税理士に相談すると良いでしょう。

 相談内容３
　自主管理のマンションだが、これまで４年間も管理組合総会が開かれず、前理事長が不透明な理事会運営をしていた。築　　50年近くになり経年劣化も進んでいるため、修繕や建替えの判断も必要になる。自主管理の限界を感じているが、区分所　有者間の意見対立もある。こうした状態でも管理を引き受けてくれる会社はあるだろうか？

回答
　修繕か建替えかについては現状を正確に把握する必要があります。理事会でよく検討したうえでコンサルタントに依頼し、　劣化診断の実施や、それをもとに長期修繕計画を見直し、今後の修繕費用を算定するようにしてください。また、建替えの　場合は、建替え後のマンションがどの程度の規模になるのか？ 自己資金がいくら位かかるかなどを把握し、修繕をする場　合との比較をすることが必要になります。
　この場合、（財）まちみらい千代田のマンション計画修繕調査費助成やマンション建替え等検討調査費助成を活用すること　もできます。管理会社についても、仕事を受注したい会社は多くありますが、管理組合の現状を理解し、誠実に対応しても　らえるかどうか一概にはわからないこともありますから、まず（財）まちみらい千代田の「まちづくりアドバイザー派遣制　度（※）」を活用し、アドバイザーの意見を聞いてから管理会社を公募する方法もあります。
　※１回２時間まで、同一年度内６回まで。同一事業では最長３年間

【問合せ】住宅まちづくりグループ　03-3233-3223（直通）