マンション無料相談会　相談事例のご紹介5
※実際の相談内容を基に再構成しています。

相談内容１
　理事９人のうち３人が、等価交換事業の旧地主の理事で独善的な運営をしている。監事は組合員の弁護士だが、理事長を擁　護しているため頼りにならない。こうした状態を一般の組合員が是正する方法はないだろうか。

回答
　管理組合総会は１年に１回必ず開催されるため、その場で話し合いをするのが本来の姿です。しかし、総会は理事会が予め　提案する議案を審議する場で、区分所有者から出される是正を求める意見が必ずしも審議されるとは限りません。
　このような事があることを考慮し、「区分所有法」では、組合員総数及び議決権総数の5分の1以上の同意を得て、総会の　招集を理事長に請求し、理事長が管理規約に定められた期間内に総会招集通知を発しない場合は、請求をした組合員が臨時　総会を招集できることを定めています。「標準管理規約」にも同様の規定があります。
　仮に、この規定が組合の管理規約にない場合でも、法律が優先しますから、組合員の総会招集権を行使することができま　　す。

相談内容２
　自主管理のマンションだが、管理費と修繕積立金を長期間滞納している外部居住の組合員がいて困っている。電話だけでな　く訪問をしたこともあるが、その時は「払います」と言うが実際には納入してくれないまま、２年以上が経過している。ど　のような手続きをとればよいか。

回答
　管理費の滞納を放置しておくと５年間で消滅時効になり、法律上の請求権がなくなります。これを防ぐためには、管理組合　が「時効の中断」をするための手続きが必要です。大きく分けると、「承認」「請求」「差し押さえ」という方法がありま　すが、管理組合が行使しやすい方法は「承認」と「請求」です。
　㈰「承認」は、滞納している組合員に公式に納入義務があることを認めさせることです。「○年○月○日までに滞納してい　る管理費を支払う」と明記した書面を滞納者が受け取ることで成立します。
　㈪「請求」は、裁判所に訴えの提起や支払督促の申立てなど、権利を主張、認められることで時効が中断します。組合が督　促状を送るだけでは時効は中断しません。
　上記㈰㈪の方法の他に差押え、仮差押え、仮処分の訴えにもとづき裁判所が「財産保全命令」をした場合も時効が中断しま　す。 

相談内容３
　古いマンションで、設備のあちらこちら不具合が出ているが、当面は交換をしないで修理をしながら様子を見ようと思う。　こうした費用を修繕積立金から支出するつもりでいたが、修繕積立金の使い道は厳格に定められているから、管理費から支　出すべきだという意見もある。どうしたら良いか。

回答
　標準管理規約では、修繕積立金は「特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる」とし、長期修　繕計画に基づく計画修繕や不測の事故により必要になった修繕等に使い道を限定しています。
　設備の修繕費用がどの程度かかるかわかりませんが、管理費会計（一般会計）に小修繕費や予備費として予算を計上して対　応することが望ましいと考えられます。
　組合の事情によって、修繕積立金の使い道を柔軟にすることは法律等に違反するわけではありませんが、大規模修繕を行う　ときは標準管理規約に基づいた区分がされていないと、住宅金融支援機構から融資を受けられないこともあります。

【問合せ】住宅まちづくりグループ　03-3233-3223（直通）