マンション無料相談会　相談事例のご紹介7
※実際の相談内容を基に再構成しています

相談内容１
　２年後に大規模修繕工事を行うために修繕委員会を立ち上げて検討を行っている。工事の実施方法として「責任施工方式
　と「設計監理方式」があると聞いたが、どのような違いがあるのか。また、それぞれのメリットとデメリットを教えてほ　　しい。

回答
　「責任施工方式」は、管理組合が施工会社に修繕工事の仕様書作成から施工、チェックまでのすべてを任せる方式です。コ　ンサルタント費用などは不要でコストが安くなり、責任の所在も明確になります。但し、施工会社や担当者を信頼できるこ　とが前提になります。
　「設計監理方式」は、設計監理と施工を分離する方式です。設計（工事仕様書の作成）や見積りの精査、施工監理（施工品　質のチェック）を設計事務所や管理会社に依頼しますから、透明性が確保される半面、コスト高になることは避けられませ　ん。発注者である管理組合の役員の立場としては「設計監理方式」を採用した方が楽なように思えますが、肝心の設計事務　所を、どこまで信用できるかという問題が残ります。

相談内容２
　繁華街にあるマンションである。暴力団を排除できる規定を、管理規約に盛り込みたいと考えている。現行の標準管理規約　にはないが、参考となるものはないか。特に賃貸入居で、管理規約の改正が難しい場合は、賃貸借契約で対応することはで　きないか。

回答
　国土交通省がマンション標準管理規約の改正について現在検討しています。改正が決まれば、暴力団排除規定が追加される　ことは確実だと言われていますが、他の条項をめぐり検討会の意見がまとまらないため、見通しがたっていません。しか　　し、管理組合として独自の判断で規約に暴力団排除規定を加えることはできます。
　例えば、ＮＰＯ法人福岡県マンション管理組合連合会が作成したモデル管理規約には暴力団排除規定が含まれています。
　不動産契約については警察庁、国土交通省と不動産流通関係の諸団体が暴力団排除条項モデル案を策定しています。モデル　案には㈰契約当事者が反社会的勢力でない旨を相互に確約すること㈪契約後において取引の相手が反社会的勢力であったこ　とが判明した場合や反社会的勢力の事務所等に供された場合に、契約の解除等速やかに反社会的勢力の排除の対応ができる　ことなどが規定されています。

相談内容３
　電気自動車の普及にあわせて駐車場に充電器を設置しようという意見が管理組合総会で出された。充電器には色々なタイプ　もあるようで、設置コストや使用料のことなど課題も多い。最も気になるのは管理組合総会の決議である。共用部分の変更　として区分所有者の４分の３以上の賛成が必要な特別決議になるのか。

回答
　電気自動車を利用しやすい環境を整えることは、居住者の利便性を高めるだけでなく、資産価値の向上も期待できます。こ　のため「（一社）マンション計画修繕施工協会」では管理組合の手引きとして「既存の分譲マンションへの電気自動車充電　設備導入マニュアル」を作成し、パソコンでダウンロードできますので参考としてください。
　管理組合での議決については、防犯カメラやオートロック設備の導入と同じように普通決議となり、総会出席者の過半数の　賛成で議決できます。費用は充電設備を設置するときはマンションの共用設備として修繕積立金を活用し、その後、充電設　備の利用者から、月々の利用料として回収する方法などが考えられます。

【問合せ】住宅まちづくりグループ　03-3233-3223（直通）