マンション無料相談会　相談事例のご紹介8
※実際の相談内容を基に再構成しています

相談内容１
　築３年のマンション区分所有者だが、バルコニーにヒビが入っているのを見つけた。１年位前に売主のデベロッパーから定期点検をするから問題がある個所をチェックしてほしいと言われたときは無かったヒビであり、まだ３年目なのにヒビが入っていることが心配である。
　修繕について、売り主のデベロッパーに、責任を持って実施するように交渉をするつもりである。こうした場合の保証の仕組みはどのようになっているのか知りたい。

回答
　細いヒビがおきること自体はよくあることですが、ヒビがおきた場所やヒビの程度によって問題の深刻さが違います。早めにデベロッパーか管理会社に現場を見せてヒビが建物の構造等に影響するものか、簡単な補修で済む程度のものか調べてもらうことをお勧めします。
　保証については、まず売買契約を結んだときに渡された「アフターサービス規準」を見てください。内容はデベロッパーによって違いますが、バルコニーの手すりの細いヒビなど建物の構造に影響がないものは、２年経過しているとアフターサービスの対象外になることが多いようです。ヒビの幅が３mm程度あるようならば雨水がしみ込んで鉄筋が錆びる可能性がありますから１０年保証の対象になるはずです。
　また、バルコニーの付け根（壁際）の部分に大きなヒビ割れがあるような場合は、構造上の問題の可能性もあります。詳しい検査と補修工事が必要になりますから、１０年保証が適用されるのが普通です。仮にデベロッパーのアフターサービス規準の保証対象外だとしても「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」の規定で売主に１０年間の保証が義務づけられています。
　いずれにせよ、先ずデベロッパーに見せて、その判断に納得がいかないときは、建築士などの専門家の意見を聞いてくい。

相談内容２
　管理組合の理事長だが、管理規約に理事の役職と定員については、理事長、副理事長、会計担当理事を含め７人と定めている。防災やコミュニティ活動に取り組むために、新たに防災担当理事とコミュニティ担当理事を役職として設けることにして、理事会で互選したいと考えている。定員を増やすわけではないが、規約に書いていない役職を設けることはできないので、規約改正をして実施するべきだという意見がある。どのように考えたらいいか。

回答
　法律は、管理組合にどのような役員をおくのか特に定めていません。それぞれの管理組合の判断で決めることができます。
　標準管理規約には理事長、副理事長、会計担当理事と役職を具体的に書いてあります。あなたのマンションの管理規約はおそらく標準管理規約をお手本にしていると思います。
　もしそうだとすれば、規約のなかに「理事長は、理事会の承認を得て、その職務の一部を委任することができる」という条文もあるはずです。これは管理組合として防災やコミュニティ形成といった業務を実施するとき、統括責任者である理事長が、それらの業務の実施を他の理事に任せることができるということです。理事会の決議で、「防災担当理事を○○さんに　お願いする事になりました」とすれば済むことです。
　仮に、こうした条文がなくても管理組合業務の実施に役立つことで、他の区分所有者の利益を損なうことではありませんから、理事の役割分担として理事会の議決で新しい担当理事を設けることは可能です。

相談内容３
　マンションの２階を所有し住んでいる。すぐ下の１階の住戸には専用庭があり、その専用庭の樹木が大きく育ち、私の住戸のバルコニーの前まで葉が広がっている。虫が増えたり枯葉が入ったりと迷惑をしている。階下の住人に木を切るように頼んだが、何かの記念の木だから切ることはできないと言われた。
　最近は庭の手入れもほとんどしていないため、冬になると枯れ葉がそのままになって火事の心配もある。どうしたら良いか。

回答
　戸建住宅などで隣の樹木の枝が境界を超えた場合は、隣家に枝を切るように要求することができますが、勝手に切ることまでは認められていません。マンションの場合もバルコニーの前まで伸びてきた枝を切ってほしいと言うことはできますが、あなたが階下の人の承諾を得ないで切ることはできません。
　但し、マンションの専用庭は共用部分ですから最終的な管理責任は管理組合にあり、理事長には区分所有者や居住者の迷惑行為をやめさせる権限があります。理事会に事情を話して審議をしたうえで、理事長から階下の人に枝を切ることや枯葉を掃除するように指示してもらうことができます。
　もし、階下の人が指示に従わない場合は、管理組合として枝を切ることもできます。上下の住人同士の争いとしてではなく、管理組合に双方の言い分を聞いてもらい、公正な判断を求めることをお勧めします。　

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