「すまい・る債」購入マンションが急増《マンション管理　最近の動向vol.18》

「すまい・る債」購入マンションが急増
応募条件の変更が効果をあげる

　マンションの駐車場を部外者に賃貸すると収益事業とみなされて、管理組合が課税されることがあります。これまで課税の基準が明確でなかったため、部外者への賃貸収入だけでなく居住者からの駐車場収入も課税対象になる可能性もあり、空駐車場をかかえる管理組合は判断に迷ってきました。 　このほど国税庁は国土交通省の照会に回答する形で、収益事業として課税対象となる場合の基準を次のように示しました。
 　①住民か外部利用者かを区分けしないで募集し、賃料も同じような場合は収入全額が課税対象。
 　②住民に優先使用権があり、空スペースを部外者に貸す場合は住民使用分が非課税。
 　③工事車両などが1ヵ月程度、臨時で借りる場合は全額が非課税。
 　つまり住民が優先して駐車場を使えることが規約等で明確になっていれば、住民の使用分は課税されないことが明確になったわけです。空駐車場が増えて修繕積立金や管理費の収入減に悩む管理組合にとって朗報です。　　住宅金融支援機構は「マンションすまい・る債」の23年度の応募結果を発表しました。
 　応募枠は10万口・500億円（1口50万円）と前年と同じですが、応募口数は前年の34,271口から41,970口と122.5％の大幅増加となりました。今年度から既に貯蓄している修繕積立金を使って「すまい・る債」を購入できるようにした効果が大きいようで、築年数が経過したマンションの管理組合の応募が全体の25％を占めています。
 　今後、耐震改修や長寿命化のための工事など、従来の長期修繕計画の枠を超えた多額の資金を必要とする工事が増えると予想されます。「すまい・る債」で修繕積立金を運用するとともに、金融支援機構から長期・低利の融資を受けることを考える管理組合が増えると思われます。
 　「すまい・る債」の募集は例年８月下旬に発表され、応募期間が２ヶ月程度ですから、管理組合内の手続きが間に合わないこともあります。購入予定の管理組合は総会で予め「すまい・る債」の購入について承認を得ておけば慌てないですみます。

44件中35件が復旧工事を決議
東日本大震災の中破マンション 

　高層住宅管理業協会は４月に東北地方の会員社が管理するマンション1,597組合の被災状況の緊急調査結果を発表したのに続き、９月に東北・関東地方の36,629組合（46,365 棟）の調査結果を発表しました。それによると建物の大破0棟、中破44棟(0.09%）、小破1,184棟（2.55%）、軽微・損傷なし45,137棟（97.36%）でした。
 　この数字をもとに、このほど同協会は「中破」したマンションの復旧状況を発表しました。 中破と判定されたマンション44 件（東北26件、関東18件）のうち、管理組合総会で復旧工事が議決されたものが35件に達し、うち5件は既に工事が完了、19件は工事中です。
 　復旧決議に至っていないマンションは９件ですが、その理由を聞いたところ「工事費用の負担が未定」7件、「工事範囲が未定」4件の他、建設時の施工会社の瑕疵追求が2件（複数回答）となっています。
 　東日本大震災によるマンションの被害は阪神・淡路大震災に比べ小さかったこともありますが、順調に復旧が進んでいるようです。復旧の手続き等について管理会社の理解が深くなり、管理組合に早めに周知されたことが効果を上げているようです。

マンションサポートちよだmini第18号（2011.12月発行）掲載
（PDFでお読みになりたい方はこちら）

千代田区マンション理事長連絡会
マンションサポートちよだmini（旧：マンション通信ちよだmini）はマンション理事長連絡会の会員に送付している情報紙です。マンション理事長連絡会に入会いただきますと、最新号をお送りいたします。